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靜安“十(shi)三五”規劃(hua)明確以(yi)建成“更具引領性(xing)的全球城(cheng)(cheng)市核心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)”為總目(mu)標，打造(zao)高品質、現代宜居(ju)的核心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)。靜安在快(kuai)速發展(zhan)變革(ge)的過程中，持續提(ti)升服務(wu)能(neng)級，重(zhong)構(gou)城(cheng)(cheng)區(qu)功(gong)能(neng)結構(gou)，探索管(guan)理(li)(li)模式創新，始終是靜安重(zhong)要課題。靜安區(qu)行(xing)政區(qu)域面積37平方(fang)公(gong)里，“被仰望(wang)”的高端(duan)商業商務(wu)樓宇與“從未遺忘”的老舊小區(qu)鱗次櫛(zhi)比，城(cheng)(cheng)區(qu)有機更新與舊城(cheng)(cheng)的民生(sheng)改(gai)造(zao)共同推(tui)進過程中，物業管(guan)理(li)(li)作為城(cheng)(cheng)區(qu)管(guan)理(li)(li)的抓(zhua)手(shou)，如何率先探索走出一條中心(xin)城(cheng)(cheng)區(qu)管(guan)理(li)(li)新路？對靜安來說意義(yi)重(zhong)大。

靜(jing)(jing)安下轄13個街道1個鎮，274個居(ju)（村）委會，3154個居(ju)民小組。這么(me)龐(pang)大(da)的(de)組織體(ti)系下，2015-2017，靜(jing)(jing)安區連續(xu)三年位居(ju)物(wu)業(ye)管(guan)理公眾(zhong)滿意(yi)度測評全市(shi)******，成(cheng)績(ji)裴然。但城(cheng)區發展過(guo)程中，物(wu)業(ye)管(guan)理依(yi)舊有(you)諸多問題不可(ke)回避(bi)：

１、短板明(ming)顯(xian)，老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)問題突出(chu)。目(mu)前(qian)，靜(jing)安(an)區(qu)有老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)388個，占(zhan)全區(qu)小(xiao)(xiao)區(qu)總數(shu)49.4%，建筑面積1283.85萬平方，占(zhan)全區(qu)住宅面積38.2%。這(zhe)些房(fang)屋的房(fang)齡長、基(ji)礎設施設備(bei)差、安(an)全隱患多、小(xiao)(xiao)區(qu)配套功能少、物業(ye)管理難度大(da)。

２、成(cheng)本(ben)約(yue)束，管理標準(zhun)提(ti)高(gao)困難。物業(ye)管理服務通常以價定質，隨(sui)著不(bu)斷上漲的人工成(cheng)本(ben)和(he)政策成(cheng)本(ben)，不(bu)斷老化的設(she)施設(she)備導(dao)致維護成(cheng)本(ben)持續上漲，十年難變(bian)的物業(ye)管理費(fei)，對(dui)于收費(fei)高(gao)的商(shang)務樓宇或******小(xiao)區尚好，但對(dui)于原本(ben)收費(fei)低的小(xiao)區來說(shuo)捉襟(jin)見肘(zhou)，管理標準(zhun)很難提(ti)高(gao)。物業(ye)管理費(fei)收入高(gao)低差形成(cheng)的管理水平層次、位次分化明顯(xian)。

３、發(fa)展瓶(ping)頸(jing)，管(guan)(guan)理(li)水平參差不齊。目前小(xiao)區物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)人員是“一小(xiao)區一配(pei)(pei)置(zhi)”，對于小(xiao)、老(lao)、收費低的物(wu)(wu)業項(xiang)目來說，受管(guan)(guan)理(li)費收入低的限制，管(guan)(guan)理(li)人員配(pei)(pei)置(zhi)少或無(wu)，技術工種不全，綜合管(guan)(guan)理(li)能(neng)力弱，安(an)全應(ying)急響應(ying)能(neng)力差，能(neng)夠做好(hao)物(wu)(wu)業管(guan)(guan)理(li)的保(bao)安(an)、保(bao)潔、保(bao)綠、保(bao)修(xiu)這“四保(bao)”服(fu)務(wu)已(yi)實屬不易，要提升管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)能(neng)級，服(fu)務(wu)于智慧(hui)型社(she)區、國(guo)際化城區、標桿型全球化城市中(zhong)心(xin)，則(ze)是難上加難。

４、資源不(bu)均，外(wai)溢共享功能有限(xian)。廉租(zu)房(fang)、公租(zu)房(fang)、舊式里弄(nong)、新建商品(pin)房(fang)等不(bu)同的房(fang)屋現狀及功能屬性(xing)，實行不(bu)同的住房(fang)管(guan)理體系(xi)，小(xiao)區自配資源不(bu)均衡且都是獨用(yong)獨享，以建筑(zhu)紅(hong)線為隔離的物業區域，共享運(yun)動、健身、養老(lao)、圖書站等社區資源十分局(ju)限(xian)。

5、“三(san)美”建(jian)設(she)成(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)鞏固(gu)任務(wu)繁重。2015年至今，全(quan)(quan)區(qu)綜(zong)合改(gai)造(zao)累計(ji)完成(cheng)(cheng)(cheng)全(quan)(quan)項目(mu)修(xiu)繕120.71 萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)、屋(wu)面及相關設(she)施(shi)改(gai)造(zao) 622.84平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)、多(duo)高(gao)層住(zhu)宅綜(zong)合整治 889.93 萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)。完成(cheng)(cheng)(cheng)二次供水設(she)施(shi)改(gai)造(zao) 756 萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)、雨污(wu)分(fen)流改(gai)造(zao) 42 萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)、老(lao)舊(jiu)住(zhu)房安全(quan)(quan)隱患處置 26 萬(wan)(wan)平(ping)(ping)(ping)米(mi)(mi)等等，大量的(de)“三(san)美”建(jian)設(she)，后續(xu)的(de)管(guan)理(li)與成(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)(guo)鞏固(gu)工作任重而(er)道遠。

針對(dui)上(shang)述(shu)問(wen)題，提出(chu)下述(shu)思考建(jian)議。

１、探索靜安物(wu)業(ye)(ye)管理(li)新模式(shi)。靜安作(zuo)(zuo)為(wei)(wei)(wei)(wei)中心(xin)城區(qu)(qu)，發展需求已由以外溢式(shi)開發為(wei)(wei)(wei)(wei)主轉為(wei)(wei)(wei)(wei)以內部功能調整、結構重組(zu)優化(hua)為(wei)(wei)(wei)(wei)主，所(suo)需要的(de)城區(qu)(qu)管理(li)是(shi)“通體社(she)會”及社(she)區(qu)(qu)自治模式(shi)，物(wu)業(ye)(ye)管理(li)作(zuo)(zuo)為(wei)(wei)(wei)(wei)城區(qu)(qu)管理(li)服務供應商，亟需內涵式(shi)發展及管理(li)創新，需要在頂(ding)層設計上(shang)迭代(dai)(dai)理(li)念認知。現行的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)更多源于產(chan)權理(li)論、委托代(dai)(dai)理(li)理(li)論等，建議我區(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)模式(shi)導向上(shang)由“小區(qu)(qu)型”升級“社(she)區(qu)(qu)型”，將以產(chan)權人(ren)、委托人(ren)為(wei)(wei)(wei)(wei)服務聚焦的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)，注入“地(di)域(yu)歸屬和(he)社(she)區(qu)(qu)價值”，將小區(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)小單元和(he)“三區(qu)(qu)”（城區(qu)(qu)、社(she)區(qu)(qu)、街區(qu)(qu)）管理(li)大版塊(kuai)結合(he)起來，鞏固(gu)已有“三美”建設及人(ren)文成果，率先形成“社(she)區(qu)(qu)型物(wu)業(ye)(ye)管理(li)”的(de)靜安模式(shi)。

2、重新設計靜安物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)空間劃(hua)分。目前(qian)，我區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)已在推行(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域歸(gui)并，鼓勵優質物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)企業(ye)(ye)輸(shu)出管(guan)理(li)(li)(li)，保質增效(xiao)(xiao)。建議區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)有關部門在物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)小區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)合(he)(he)并管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)基(ji)礎(chu)上，重構物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域結構，以街(jie)道(dao)行(xing)政(zheng)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域為社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)單(dan)元導入(ru)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)，打通小區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、街(jie)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、城區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)，點線(xian)面結合(he)(he)，結合(he)(he)網格化管(guan)理(li)(li)(li)實行(xing)全覆蓋(gai)的(de)(de)社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)管(guan)理(li)(li)(li)，避免多邊界(jie)，多頭責任。全社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)型物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)，強(qiang)調(diao) “街(jie)鎮物(wu)(wu)業(ye)(ye)所轄區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域”，可提高規模效(xiao)(xiao)益，降低(di)邊際成(cheng)本，便于配(pei)置高層級的(de)(de)社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務人員，提升物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務能力的(de)(de)同(tong)時，亦可讓高標(biao)準的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務通行(xing)于全社區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)。

3、放開街區(qu)、社(she)區(qu)的(de)(de)物業管(guan)理市(shi)場(chang)。加大政(zheng)府采購物業服(fu)務(wu)的(de)(de)范(fan)圍、內容，不(bu)分企業所有制(zhi)，讓物業管(guan)理企業作為城區(qu)管(guan)理服(fu)務(wu)供應商(shang)，參與、融入，多樣化發展(zhan)。城區(qu)管(guan)理充分市(shi)場(chang)化、全(quan)面(mian)化，可以打破管(guan)理體制(zhi)不(bu)同的(de)(de)壁壘、運行(xing)體制(zhi)不(bu)同的(de)(de)屏障(zhang)，緩解“體制(zhi)內管(guan)理缺編(bian)制(zhi)，體制(zhi)外(wai)生存缺市(shi)場(chang)，體制(zhi)內外(wai)都高(gao)成本”現象。

4、培育聯動、聯片的(de)(de)(de)社(she)(she)(she)區(qu)(qu)治理(li)(li)體(ti)(ti)(ti)系。催生(sheng)新的(de)(de)(de)“社(she)(she)(she)區(qu)(qu)綜合體(ti)(ti)(ti)”為(wei)物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務的(de)(de)(de)主體(ti)(ti)(ti)空間，物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)服(fu)務從服(fu)務于“四保(bao)”回歸其核心本源，服(fu)務于人、社(she)(she)(she)會(hui)、經(jing)濟(ji)的(de)(de)(de)有機(ji)整(zheng)合。建議我區(qu)(qu)按照行(xing)政區(qu)(qu)屬，強(qiang)調對物(wu)(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)(de)屬地化管(guan)(guan)理(li)(li)、考(kao)核權限，順應目前街道、居委(wei)會(hui)、業(ye)委(wei)會(hui)、物(wu)(wu)業(ye)公司(si)四位一體(ti)(ti)(ti)的(de)(de)(de)社(she)(she)(she)區(qu)(qu)治理(li)(li)體(ti)(ti)(ti)系，共(gong)治共(gong)享。

5、建立社(she)區型應(ying)急(ji)(ji)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)體系。將(jiang)物業(ye)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)的應(ying)急(ji)(ji)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)納入社(she)區應(ying)急(ji)(ji)儲(chu)備，應(ying)急(ji)(ji)指揮、協(xie)調、響(xiang)應(ying)、資(zi)源(yuan)，按(an)照(zhao)行政管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)劃片(pian)，都落(luo)實到屬地管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)，結合網格(ge)(ge)化管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)平臺，統籌資(zi)源(yuan)、統一(yi)調度(du)。就近(jin)救緩的格(ge)(ge)局，亦可提高響(xiang)應(ying)速度(du)，降(jiang)低應(ying)急(ji)(ji)管(guan)(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)成(cheng)本。

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